Apache website over het vliegveld van Deurne

De website Apache brengt een artikelenreeks over de Antwerpse luchthaven van de hand van Robert Tilkin. R. Tilkin is onderzoeker voor vzw Verlenging Nooit en Burgerplatform Vliegerplein. We brengen u een stuk uit het vierde artikel dat vooral over de subsidies van de luchthaven spreekt.

“Het probleem van de waardering stond uiteraard in rechtstreeks verband met de veel te lage huur. Ook de commissaris-revisor had daar uiteraard problemen mee. Een jaarlijkse huur van ongeveer 240.000 euro tegenover een actiefwaarde van 115.367.000 euro (volgens het schattingsverslag Valorem, neergelegd bij de griffie als onderdeel van de akte). Geen enkele bedrijfsleider zou het in zijn hoofd halen om een investering te doen met een return van maar 0,2%.

Dus die actiefwaarde moest naar beneden om de lage huurprijs enigszins te kunnen verantwoorden. Niemand leek zich evenwel de vraag te stellen of de gevraagde huur niet veel te laag was voor iets wat verhuurd werd onder “quasi dezelfde situatie”. (240.000 euro is de naar boven afgeronde gemiddelde huurprijs 2015-2018 volgens een antwoord van minister Weyts op een vraag van Ingrid Pira.)

Om dat allemaal te omzeilen en te verdoezelen, moesten er twee horden worden genomen. De eerste horde is de wijziging van het LEM/LOM-decreet: “Teneinde deze piste te realiseren is een decreetswijziging (al dan niet via het programmadecreet) wenselijk, dit wordt verder uitgeklaard binnen het Vlaamse Gewest”, zegt de afgevaardigde-bestuurder in dezelfde raad van bestuur.

De tweede horde, die genomen moest worden, is een akkoord verkrijgen van de commissaris-revisor op de “alternatieve piste” van het kabinet Weyts. Maar het moest wel snel gaan want “de druk voor een snelle overname van de exploitatie door de LEM hoog is vanuit EGIS, wegens het feit dat zij ondertussen inkomsten mislopen”.

Goochelen

Op basis van de berekeningen, die niet gebaseerd zijn op de werkelijke waarde, maar op de huurprijs, weten we nu ook dat de huur te laag is. De huurprijs voor een volledige luchthaven van 188 hectare komt overeen met de huurprijs van een kleine winkelruimte op de Meir in Antwerpen. Maar het is nog erger. Men heeft immers ook de verbonden rechten op de onroerende goederen uit de boekhouding van de LOM “gegoocheld”.

Deze verbonden rechten bestaan uit de huuropbrengsten van delen van de luchthaven, die ter beschikking staan van derden, zoals ondernemingen, stadsdiensten, sportverenigingen en landbouwers. Op basis van de oude jaarrekeningen van DAB Luchthaven Antwerpen blijkt dat dit bedrag rond de periode van de overname door EGIS mag worden geraamd op ongeveer 1.000.000 euro per jaar. Blijkbaar wist de commissaris-revisor dit niet en als hij het wel wist heeft hij er zijn ogen voor gesloten.

Een bedrijfsrevisor heeft nogal wat formules ter beschikking om een subjectieve verkoopprijs een objectief jasje aan te meten, maar geen enkele waarderingsformule kan overweg met een huuropbrengst die negatief wordt.

Immers voorheen ontving het Vlaams Gewest ongeveer 1.000.000 euro aan verhuringen, terwijl ze nu deze huur in handen laat van een Franse onderneming en daarvoor slechts 240.000 euro terug krijgt. Met andere woorden de luchthaven brengt niets op, integendeel ze kost de belastingbetaler per saldo 760.000 euro per jaar om een Franse ondernemer te verleiden deze verlieslatende luchthaven open te houden.

De verdoken overgedragen huuropbrengsten

Op 24 oktober 2014 wordt LOM Antwerpen NV eigenaar van “het opstalrecht op de onroerende luchthaveninfrastructuur, met de daaraan verbonden rechten.” Wanneer een individu een onroerend goed koopt dat verhuurd is aan een derde, begrijpt iedereen dat de huur daarna moet worden betaald aan de nieuwe eigenaar. Dat is ook zo voorzien in het LEM/LOM-decreet. Daarin staat onder artikel 66/25 §2 dat “Uiterlijk op datum van aanvang van de commerciële uitbating door de LEM Antwerpen (…) LOM Antwerpen van rechtswege in de rechten (…) van de DAB Luchthaven Antwerpen” treedt.

Om te vermijden dat deze feiten publiek zouden worden door de opname ervan in de boekhouding van LOM Antwerpen NV, werden die huuropbrengsten op voorhand, verdoken en zelfs buiten het weten van de nieuwe eigenaar overgedragen aan EGIS. Dat het decreet daarmee weer eens werd geschonden, ach wie ligt daar nu nog wakker van?

Hiervoor had men volgende techniek bedacht: derdenovereenkomsten. De naam is overigens heel toepasselijk: we sluiten een contract met een derde partij in plaats van de decretaal voorziene rechthebbende. In die contracten zijn er drie partijen: DAB Antwerpen, als uitbater van de luchthaven, de betrokken huurder en als derde partij de toekomstige uitbater van de luchthaven.

Dat die oplossing niet door iedereen als correct werd ervaren en dus een “aansporing” nodig hadden valt ook te lezen in een verslag van het overlegcomité van 15 mei 2015. Hieruit blijkt duidelijk dat de huurders worden “afgedreigd” met de opzegging van hun contract als ze niet willen meespelen: “Het departement MOW zal deze contractanten een verwittiging sturen dat hun contract zal beëindigd worden indien zij niet instemmen met de overdracht ervan naar de LEM Antwerpen.” Merkwaardig?

Tijdens ons onderzoek konden we de derdenovereenkomsten raadplegen van de stad Mortsel met betrekking tot de sportvelden. Zij betalen de huur nu aan LEM Antwerpen NV op grond van die decreet schendende contracten. Daarin figureren de drie hiervoor genoemde partijen met uitsluiting van de partij, die decretaal recht heeft op die huur.

Bij nalezing van deze contracten blijkt dat Mortsel bovendien veel meer betaalt per hectare dan EGIS betaalt voor een volledig uitgeruste luchthaven. Mortsel huurt haar sportterreinen met een oppervlakte van 6,15 hectare voor ongeveer 38.880 euro(zonder BTW) of 6322 euro per hectare.

Voor een volledig ‘gemeubileerde’ luchthaven van 188 hectare betaalt EGIS ‘zichtbaar’ 240.000 euro of ongeveer 1277 euro per hectare. Stad Mortsel betaalt dus nagenoeg vijf maal meer dan de verhuurder zelf betaalt, voor gronden waarop zelfs geen luchthavengebouw staat noch andere luchthaveninfrastructuur. Merkwaardig?

Besluit

Door een ‘constructie’ werd de luchthaven met schending van het decreet niet volledig ingebracht in de vennootschap die daar decretaal voor werd opgericht. Deze constructie leverde evenwel een ”quasi dezelfde situatie” op. De constructie was vooral bedoeld om ervoor te zorgen “dat de grondwaarde niet in de boeken van de LOM terechtkomt” zodat de discrepantie tussen de waarde van de ter beschikking gestelde activa en de ‘zichtbaar’ opgestreken huur ervan niet zou blijken.

Maar zelfs dat was nog niet genoeg. De geschatte waarde moest zo naar beneden worden bijgesteld tot ze nog maar 2% bedroeg van de oorspronkelijke raming, hierdoor steeg de return van 0,2% naar 10,3% of een “geconstrueerde verbetering” met een factor 50 voor ”quasi dezelfde situatie”.

Daarvoor diende bovendien de werkelijke huuropbrengst van een deel van de luchthaven buiten de waarderingsverrichtingen te worden gehouden. Hiervoor gebruikte men overeenkomsten met een derde partij, met uitsluiting van de decretaal rechthebbende partij, waardoor de huren op voorhand en uit het zicht van de commissaris-revisor werden ontvreemd van de rechthebbende verkrijger.

De waardering werd opgebouwd door vermoede opbrengsten te ‘verdisconteren’. De firma die deze berekening uitvoerde wist niet dat de vaste huurinkomsten vroeger vier maal hoger waren. Nu we vaststellen dat de Vlaamse belastingbetaler er in werkelijkheid 760.000 euro per jaar aan toelegt in plaats van 240.000 euro te ontvangen, zou de verdisconteerde waarde negatief worden. De formule vinden die dat probleem oplost en een negatieve return kan omzetten in een aannemelijke inbrengwaarde, wordt hoogstwaarschijnlijk een huzarenstukje.”

Lees meer: https://www.apache.be/gastbijdragen/2020/10/29/139585/ © Apache